在台灣置業 不可不知道的9件事(下)

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在台灣置業 不可不知道的9件事(下)

除了上次我們提到的台灣樓宇的質素要注意外,今次我們深入討論在台灣買樓所需要知道的常見問題。

7.台灣房地產面積的計算方法

台灣的計算面積方面與香港有相當大的不同,我們一般在瀏覽台灣房地產網站時所顯示的面積當地稱為「權狀面積」,「權狀面積」是指土地及建物所有權狀(類似香港的樓契)上展示的面積,當中包括主要建物、附屬建物、 公共設施 及停車位,定義如下

  • 主要建物:住宅物業的樓面面積,但不包括露台等延申空間, 100%室內可以用到的部份,比香港的實用面積更嚴格。(根據香港《一手住宅物業銷售條例》實用面積定義:住宅物業的樓面面積,包括在構成該物業的一部分的範圍內的以下每一項目的樓面面積:(i) 露台;(ii) 工作平台;以及(iii) 陽台。)
  • 附屬建物:住宅物業的樓面面積的延伸,又稱為副屬建物,包含露台、陽台、工作平台及雨遮。台灣的雨遮等同香港屋簷,是指在窗戶上遮雨、遮陽等功能的建築物。
  • 共用部分:又稱為公設,香港人買二手樓普遍問實用率,而台灣公設比就是實用率的相反,則是『唔實用率』,包括公用的會所、設施、天台、走火通道等,再由各大廈業主共同攤分面積的比率。普遍台灣新建築的『唔實用率』都在28到32左右,則是實用率約68%到72%不等,實用率較香港稍低,主要原因我個人認為是台灣對消防法規相當嚴謹,有去台灣睇過樓的朋友可能都會發現台灣大樓的通道、電梯大堂都比香港寬闊非常多,另外台灣嚴格規定天台不能私有化,必須為逃生用途,也使整體分攤面積拉高。
  • 停車位:台灣平面車位包含所屬公共空間面積約8~10台坪(300呎)左右,要注意的是台灣的車位面積會計入契(權狀),所以在買賣或計算呎價時不能直接用權狀面積來計算,必須先扣除車位面積再作計算,否則會有巨大的誤差。

圖1:台灣住宅面積說明圖

以下提供實際真實案例供大家參考:

文心路景觀華廈三房全裝潢全配+平車

  • 權狀面積=總建物面積5坪+停車位:8.5坪=48坪
  • 總建物面積=主建物:26坪+附屬建物:2.61坪+公設面積:13.42坪=39.5坪
  • 總價格=建築物價格1570萬+130萬=新台幣1700萬
  • 591網站顯示呎價=1700萬÷48=每坪台幣4萬(每呎約港幣2,488)
  • 真實建築呎價=1570萬÷5=每坪台幣39.7萬(每呎約港幣2,792)<- 真實價格被低估了12%
  • 實用率=(主建物+附屬建物)÷總建物面積=(27.26坪+2.61坪)÷5坪=75.6%

從以上案例可得知,在計算呎價時必須扣除車位的部份,否則真實呎價會大幅被低估。

8.台灣樓宇按揭

香港人買樓習慣借到盡,去到台灣買樓當然想做按揭,但香港人始終不是本地人,按揭上比本地人較困難,一般來說物業樓齡10年以內及一線地段普遍都可做5~6成貸款,利率約為1.6至2厘,供款年期上限為20年內,但注意的是台灣每間銀行的要求及程序都不一樣,有些銀行需要台灣擔保人或是香港的税單等,在台灣眾多銀行中,匯豐銀行對香港人的物業貸款批核相對容易,他們宣稱只要在香港HSBC達到PREMIER等級的戶口即可在台灣買樓時,不需額外提供入息證明便可借到樓價5成左右,但我還是建議大家購買前可以先向他們查詢貸款資料再作決定為妙。

圖2:HSBC Premier

9.台灣佣金

台灣一般住宅買賣交易時,買方需支付樓價百分之二作為佣金,而賣方則是樓價百分之二至四不等,買賣雙方佣金加總不能超過總樓價的樓價百分之六,台灣佣金百分比較香港的1%+1%為高,至於台灣佣金為何較香港高,我個人見解是因為台灣樓價及周轉率都不及香港,如高雄/台南/嘉義/苗栗/屏東/花蓮/台東等等至今還有100萬台幣以下的套房買賣,若只收香港1%+1%,佣金實在太少不夠營運,所以才會出現較高佣金百分比的計法。而台灣租屋的佣金就跟香港相同,租方及業主都只需各支付月租的百分之五十為佣金。

上中下三篇《在台灣置業 不可不知道的9件事》終於完結,下次將講解台灣買賣樓的稅法,敬請留意。

2018-12-26T17:39:52+00:00十一月 23rd, 2017|台灣置業|